賣房同樣獲利...稅金有20萬、160萬天大差別！專家「節稅百萬」：舊制忘申報後果慘

「同樣賣一間房，有人繳20萬，有人繳100萬？」多數人以為差在會不會算，其實更常見的差別是—有人有申報，有人漏報，結果補稅＋被罰！

每年5月報稅季，去年有出售老屋的民眾，今年報稅時要留意是否屬房地交易舊制課稅範圍，房產交易「舊制忘記申報」在實務上非常常見，而且比新制更容易出事。

新制（房地合一稅），過戶後30日內就要申報，房子剛賣掉，金額大、記憶新，加上仲介與代書通常會提醒，多數人不太會漏。

但舊制剛好相反，去年賣房，今年5月才報，中間隔了幾個月，生活早就往前走了，所以才會一再發生。

但稅法不會因為你沒注意就不存在，若未申報，依稅捐稽徵法第21條，國稅局仍可在核課期間內補稅並加計罰鍰。

回到大家最有感的問題：為什麼同樣賣房，有人繳20萬，有人繳160萬？假設同一筆交易，買1200萬、賣1800萬，總獲利500萬：新制（持有5至10年，稅率20%）稅額約100萬。

舊制（無法舉證成本，採設算標準）房屋評定現值300萬 × 設算比例41%＝所得約123萬，併入綜所稅20%級距，稅額約24.6萬。

若符合自用住宅條件（房地合一優惠）獲利500萬－免稅額400萬＝100萬 × 10%，稅額只要10萬。

同樣一筆交易，稅金可以從10萬、24萬到100萬，差距非常大。關鍵不在於哪一種制度比較好，而是三件事：

你適用的是新制還是舊制、是否符合自用住宅優惠、以及採用核實課稅或設算標準。

表面上看，舊制可能較低；但若符合自用條件，新制反而更有利。

真正的差距，來自制度選擇與條件判斷，而不是單純的稅率高低。

所以如果你去年有賣房，可以先簡單確認四件事：

① 你適用的是新制還是舊制？

2016/1/1 後取得＝房地合一新制；2015/12/31 前取得＝舊制，舊制需在今年5月併入綜所稅申報。

② 檢視是否能提出成本？

如果房產取得日期在2012年8月1日實價登錄 上路之後，務必按實際差額課稅；如果#實價登錄 上路之前無法舉證，需依財政部公告標準計算。

③ 確認是否觸及豪宅標準 依豪宅／非豪宅方式計算所得

依縣市不同有總價與單價門檻，達標即視為豪宅，計算方式與稅負差異大。

④ 是否為實際自住 試算新舊制何者稅額更優惠？

很多人以為問題是稅高不高，但在實務上更常見的情況是，連要不要報都不知道。

你處理的不是一筆稅，而是讓原本可以掌握的結果，不要在未來變成失控的代價。