漏水、壁癌、海砂屋...老屋越爛投資客越愛？專家揭「暴利內幕」：都更獎勵30%

一般自住客買房最怕碰上漏水、壁癌甚至海砂屋等瑕疵屋況，但在專業投資客眼中，這類「爛屋」卻是不可多得的聚寶盆。

房產專家帥過頭與武哥於房地產節目中分析，市場普遍以為爛屋沒人要，實則背後藏著都更容積獎勵暴利與自住客難以負擔的高門檻資金結構，導致老公寓最終多由具耐受力的投資客接盤。

專家們直言，投資客看到海砂屋反而開心，關鍵在於「都更容積獎勵與時程優勢」。

海砂屋依法最高可爭取高達30%的容積獎勵，且達列管標準後，地方政府可依法強制代拆，能大幅破解一般都更案常因少數住戶反對而卡關的僵局，使整合與重建時間大幅縮短。

原本的老舊矮房重建後搖身一變為高樓豪宅，資產增值空間極為驚人。

另一方面，武哥與帥過頭點出，自住客逐漸退出老公寓市場，主因是「老公寓實質自備款遠高於新成屋」。

以總價1千萬元的物件為例，新成屋通常能貸到八成，自備款僅需200萬元，加上簡易裝潢約350萬元即可入住。

但老公寓貸款成數常僅約七成，自備款需300萬元，若加上水電重拉與基礎工程等200萬至300萬元的翻新費用，初期實質現金需求高達500萬至600萬元。

武哥與帥過頭強調，一般年輕自住族群手頭現金有限，更無法承受等待都更長達20至30年的時間成本；反觀資金雄厚、能長期布局的投資客，自然成為老公寓與海砂屋市場的最大買家。